كيف تحسب قيمة العقار الاستثماري

بعض المستثمرين العقاريين قادرون على كسب عيش كبير على أساس الدخل من ممتلكاتهم الاستثمارية. ومع ذلك ، لا تحقق كل عقارات ربحًا للمستثمر. قبل الدخول في اتفاقية شراء ، قم بحساب قيمة الخاصية بحيث يمكنك إجراء استثمار حكيم. تساعد القيمة السوقية وتكلفة الاستبدال ومعدل الرسملة والنقدية على أرقام العائد النقدي للمستثمر في تحديد مدى صلاحية الاستثمار.

1.

تحديد القيمة السوقية العادلة للممتلكات. و FMV هو المبلغ الذي من المرجح أن يقضيه المشتري المطلع تمامًا على العقار ومن المرجح أن يقبله البائع. لتحديد هذه القيمة ، استشر وكيل عقارات لسحب مقارنات من الحي حول الملكية. المقارنات هي المنازل التي تباع في الأشهر ال 12 الماضية في نفس المنطقة وقابلة للمقارنة في الحجم والأسلوب والعمر والحالة. هذه السجلات متوفرة من مكتب خبير الضرائب كذلك ، إذا كنت لا ترغب في استخدام وكيل عقاري.

2.

تقييم الخاصية باستخدام طريقة تكلفة الاستبدال. في الأساس أنت تطرح السؤال التالي: "كم ستكون تكلفة إعادة بناء هذا المبنى بالضبط على قطعة العقار نفسها؟" يتم تحديد تكاليف الاستبدال بتكلفة جميع المواد والعمالة ، بالإضافة إلى قيمة الأرض ، مطروحًا منها الاستهلاك. هذا الأسلوب للتقييم هو لخصائص فريدة من نوعها أو تلك التي لا تحتوي على مقارنات حديثة. كما يستخدم كمقارنة لبيانات السوق التي قمت بجمعها.

3.

احسب كمية الدخل التي من المحتمل أن ينتجها العقار. إذا كان المنزل في الوقت الحالي عبارة عن عقار دخل ، اسأل المالكين الحاليين عما يحصلون عليه للإيجار. خلاف ذلك ، اتصل بمديري الإيجار المحليين للاستفسار عن أسعار الإيجار في المنطقة.

4.

تحديد صافي الدخل التشغيلي السنوي. تأخذ إيرادات الإيجار المتوقعة لمدة عام وخصم أي تكاليف ضرورية للحفاظ على الممتلكات لهذا العام. وتشمل هذه التكاليف الرسوم الإدارية والإصلاحات والصيانة والتأمين وضرائب الملكية.

5.

احسب معدل الرسملة بتقسيم صافي الدخل التشغيلي السنوي من الخطوة السابقة على سعر الشراء أو سعر السوق. عادة ما يكون معدل الرسملة للعقارات الاستثمارية بين 5 و 8.5 في المائة. مقارنة الخصائص باستخدام معدلات الكتابة بالأحرف الكبيرة لتحديد أفضل قيمة.

6.

حساب النقدية على العائد النقدي إذا كنت بحاجة إلى عامل في دفع الرهن العقاري. طرح سداد الرهن العقاري من الدخل السنوي للممتلكات في تحديد صافي الدخل التشغيلي السنوي. ثم تقسيم NOI السنوي من خلال مجموع المدفوعات لأسفل والإصلاحات اللازمة لاستئجار الممتلكات. على سبيل المثال ، أضف دفعة مقدمة بقيمة 20000 دولار إلى 5000 دولار كإصلاحات ؛ ثم تقسيم NI بمقدار 25000 دولار. إذا كان مؤشر أمة الإسلام هو 2500 دولار ، فإن المبلغ النقدي المدفوع هو 2500 دولار مقسومًا على 30.000 دولار ، وهو 10٪. في هذا المثال ، فإن العقار الاستثماري سيكسب 10٪ من الأموال المستثمرة.